Lors d’une transaction immobilière, il peut arriver que le prix de vente soit supérieur au prix d’acquisition du bien. Le vendeur réalise alors une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu. Voici tout ce qu’il faut savoir sur les plus-values immobilières .
Plus-value immobilière :
Définition
Lorsqu’un propriétaire vend son bien immobilier, il est possible que le prix de vente soit supérieur au prix auquel il a acheté ce logement : le propriétaire réalise alors une plus-value immobilière. La plus-value correspond donc à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’achat. Sur le montant de cette plus-value, l’Etat prélève un impôt.
A noter : lors d’une transaction immobilière, c’est le notaire qui calcule le montant de la plus-value immobilière et qui collecte l’impôt correspondant pour le reverser à l’Etat.
Opérations concernées:
Les plus-values immobilières taxables à l’impôt sur le revenu concernent les opérations suivantes :
- vente d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain),
- vente d’un droit attaché à un bien immobilier tel qu’une servitude immobilière,
- échange de biens, partage ou apport en société.
Comment calculer la plus-value immobilière ?
Le calcul de la plus-value est particulièrement important, dans la mesure où l’État peut prélever un impôt sur la plus-value immobilière.
Pour connaître le montant exact de la plus-value, il convient de déterminer le prix d’acquisition puis le prix de vente.
Ainsi, le prix d’acquisition est constitué :
- Du prix d’achat du bien .
- Des frais d’acquisition liés au bien .
- Du coût des travaux entrepris, sauf ceux pour lesquels vous avez bénéficié d’une réduction fiscale.
- Le prix de cession, quant à lui, correspond au prix réel (tel qu’il est stipulé dans l’acte de vente), à quoi il faut soustraire les coûts annexes, comme les frais d’agence et les frais de diagnostic immobilier.
Traitement des plus-values en Algérie:
Le code algérien des Impôts directs et Taxes assimilées définit la plus-value imposable(1) comme la différence positive entre le prix de cession du bien et le prix d’acquisition ou la valeur de création par le cédant. Lorsque ces plus-values sont réalisées par des entreprises, la loi fiscale les distingue entre :
Les plus-values à court terme, lorsqu’elles proviennent de la cession d‘éléments acquis ou créés depuis trois (03) ans ou moins.
Les plus-values à long terme, lorsqu’elles proviennent de la cession d‘éléments acquis ou créés depuis plus de trois (03) ans.
Cette distinction(2) est établie pour permettre une imposition réduite de ces plus-values dans le calcul des bases imposables à l’impôt sur le bénéfice des sociétés, où l’Impôt sur le revenu global des activités industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles ou professionnelles. Ainsi, le montant des plus-values à court terme est compté dans le bénéfice imposable, pour 70% et celui des plus-values à long terme, pour 35%.(3)
De plus, les plus-values provenant de la cession, en cours d’exploitation, des éléments de l’actif immobilisé, ne sont pas comprises dans le bénéfice imposable de l’exercice au cours duquel elles ont été réalisées, si le contribuable prend l’engagement de réinvestir en immobilisations dans son entreprise avant l’expiration d’un délai de trois (03) ans, à partir de la clôture de cet exercice, une somme égale au montant de ces plus-values ajoutée au prix de revient des éléments cédés.
Les immobilisations, objet du réinvestissement, comprennent également les acquisitions d’actions ou de parts sociales, ayant pour effet d’assurer à l’exploitant la pleine propriété de 10% au moins du capital d‘une tierce entreprise.
